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土地の価格、時価の定義ご利用案内

1.時価の定義

土地の「時価」とは一体どういうものでしょうか。

時価については、いろいろな表現や定義がなされています。その中では、相続税評価における次の定義が最も的を射ているように思います。「時価とは、不特定多数の当事者間で自由な取引が行なわれる場合に、通常成立すると認められる価額をいう」(財産評価基準通達1)これをもっと単純に言うと、「売りに出して売れる値段」と表現できるかもしれません。

「本来は○○万円の価値があるはず」といくら力んだところで、市場で売れなくては話しになりません。また、購入希望が多数寄せられた場合には、売主は当然最高値の人に売るはずです。この取引価格が時価なのです。ただし、それが特殊な事情による売り急ぎや買い進み(隣地買収等)のものではなく、あくまでも正常な条件が前提となります。よく「あの土地(A地)の時価相場は、坪当たり10万円くらいだ」などと言います。これを題材に、時価を少し掘り下げて考えてみましょう。

例えば、実際にこのA地を売りに出したところ、坪11万円で売れたとします。そうすると「坪10万円」発言は、誤りだったのでしょうか。そうとはいえません。11万円も9万円も「10万円のうち」だといえます。先の発言は、現実的には正解の範囲と考えてよいでしょう。一般的に土地の時価といっても、そう厳密なものではありません。時価には少なからぬ幅があるのです。「ストライクゾーン」と表現した方が適切でしょうか。

したがって、土地を売却する場合に時間的余裕があれば、ダメモト気分で2割程度上乗せした額(A地なら12万円)で売りに出す、という例が少なくありません。たまたま、その土地をたいそう気に入ってくれる人が出てくれば、10万以上の額で売れることになります。しかし、いい買い手が現れなければ、10万円まで値をさげても売れず、結局「坪8万円でやっと売れた」ということも大いにありうることです。

景気下降局面では、よくあることです。「時価相場坪10万円」が誤っていたわけではないのです。結局、時価とは「売りに出して売れるであろう価格帯の真ん中値」といってもよいでしょう。

2.公的土地評価

公的土地評価とは、
「地価公示価格」「基準値標準価格」「相続税路線価格」「固定資産税評価額」の4種を指します。

1)地価公示価格・基準値標準価格

地価公示価格(以下、公示価格)とは地価公示法にもとづき、都市計画区域において選定された全国3万地点の標準値について、毎年1月1日現在の単位面積(1㎡)あたりの価格が公示されるものです。住宅地、商業地、工業地等の用途により、それぞれの地域の価格水準を示すのに適当な代表的・平均的な土地について、更地としての正常価格を全国の不動産鑑定士が鑑定評価の方法で評価します。

この公示価格は、3月下旬に国土交通省から発表され、価格のほか標準地の所在、地積、形状、標準地およびその周辺の土地利用状況の現況、標準地の前面道路の状況などが官報に登載されます。公示価格は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、また公共事業用地取得価格の基準などともなります。

なお、この公示価格と全く性質の同じものに「基準値標準価格」(毎年7月1日現在のものを9月下旬に発表、都道府県が主催者)があります。

2)相続税路線価

相続税路線価(以下、路線価)とは、相続税・贈与税などの課税価格を算出するために、これらを所管する国税庁が毎年1回評価する価格(1月1日現在の価格)です。
路線価は、全国の都市の中心部およびその周辺に限って、その範囲全域の道路(路線)にきめ細かく表示されます。
路線価は、税務署で路線価図を閲覧などして調べることができる。今日では、インターネットでも閲覧できます。

3)固定資産税評価額

市町村役場に備え付けの固定資産税課税台帳の登録価格で、固定資産税をはじめ不動産取得税(県税)や登録免許税(国税)など、不動産の各種税金を課税する場合の基になるものです。
全国すべての土地について評価されるため、評価作業が膨大となり、このため以前は評価は3年に1度行なわれていましたが、近年では毎年評価替をおこなうようになりました。

4)土地評価の一元化

従来これらの価格には、かなり格差がありました。しかし現在では、公示価格は時価とほぼ同水準となっており、また路線価は平成4年からは公示価格の8割程度、固定資産税は平成6年から公示価格の7割程度に引き上げられています。

※実勢価格とは、実際に売買する際の取引価格

不動産の価格

価格の種類 公示価格 基準値
標準価格
路線価格 固定資産税
評価額
機関 国土交通省 都道府県 国税庁 市町村
(23区については都)
基準日 毎年1月1日
(3月下旬発表)
毎年7月1日
(9月下旬発表)
毎年1月1日
(8月上旬発表)
1月1日
(3年毎)
目的 売買の目安 売買の目安 相続税・贈与税を
算出する際の基礎
固定資産税
都市計画税
不動産所得税
登録免許税
など算出基礎
水準 100% 100% 80% 70%
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