物件の確認・調査・査定対象不動産について、売主様から直接お話をうかがいながら、
現地や周辺環境の調査、建築法規や権利関係の調査、周辺の売出事例、成約事例などを調査し、価格査定を行います。
不動産売却の流れ
STEP 3物件確認・調査・査定
調査・査定内容
マンションや一戸建て、土地など物件の種別によって調べる項目は異なります。
以下に、種別ごとの主な調査項目をまとめました。
現地の確認
マンション
- 建物の全体の印象や修繕の実施状況、除雪状況
- エントランス、ポスト、廊下や駐輪場などの共用スペースの状況
- 近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や建築予定の確認
- 騒音、臭気、周辺の嫌悪施設等の確認
- ゴミ置き場、収集日の確認
- リフォームの状況、必要性の確認、汚れの状況
- 各部屋の広さ、収納量のチェック
- 日当りの確認、風通しや窓位置の確認
- 眺望の確認
- 浴室やキッチンの大きさ、設備の状況
- 手すりや段差などバリアフリーかどうか
- セキュリティの状況
- 床暖房やエアコンなどの設備の状況
- 管理規約の確認
- リフォームの制限、ペットの飼育、ピアノ使用制限等
- 駐車場の空き状況
- 管理会社、管理員、管理状況の確認
- 管理費や修繕積立金の額、滞納の有無
- 長期修繕計画の内容
一戸建て・土地
- 建物の印象・部屋の印象、汚れの確認
- 各部屋の状況、収納量の確認
- 建て付け、基礎や外壁のひび、雨漏りなど構造の確認
- 除雪状況の確認
- 近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や建築予定の確認
- 交通量の確認
- 騒音、臭気、周辺の嫌悪施設等の確認
- ゴミ置き場の確認
- リフォーム状況、室内の汚れ状況等の確認
- ゴミ置き場の確認
- リフォーム状況、室内の汚れ状況等の確認
- 駐車場の有無
- 境界や越境等の確認
- 埋設物の確認
- 隣地の上下水道管が埋設されているケースも
- 接道状況、道路種類の確認
- 道路の除雪状況の確認
- 日当りの確認、風通しの確認
役所調査
用途地域の確認、建築、法令上の制限、公道・私道など道路の種類や幅員、電気・上下水道・ガス等の設備の状況などを
確認します。
法務局調査
法務局では、登記簿謄本をもとに、主に所有者、地目、地積、持分、抵当権、近隣所有者などの確認を行います。
また、公図や地積測量図などを用いて、隣地との境界、道路との境界等の確認をします。
市場調査
売出物件の調査
類似する売出中の物件を調査して、売出価格の参考にします。
例えば、購入希望者が比較する条件の近い売出物件の状況把握、その物件の売出期間など、さまざまな情報を考慮した上で、最適な売出価格の提案を行います。
制約価格の事例
実際に成約に至った価格を調査し、成約見込み価格を算出します。
査定価格と売り出し価格
５つの価格
物件売却を思い立ってから買主と売買契約を結ぶまでの間に、５つの価格が行き交うことになります。（図表１参照）
１つ目が、売却を思い立った売主が「売りたい」と考えていた「売却希望価格」です。
これに対して売却の相談を受けた弊社では、売主の物件の敷地や建物の状況、周辺環境などを調査する一方で、付近で売買された最新の取引事例などと比較検討して「査定価格」を算出します。
次に物件を売り出す際には、売主の売却希望価格と弊社が算出した査定価格を総合的に判断して、「売出価格」を決めます。
ここまでに３つの価格が行き交ったことになります。
そして、売出後にはこれに買主の希望する「購入希望価格」と、最終的に売主と買主が合意して決める「成約価格」の２つが加わります。
ポイントは査定価格
この５つの価格のなかで常にその中心に位置するのが査定価格です。
通常、売出価格は売主の意向が反映するので査定価格よりも高く設定されます。
一方買主は売出価格を見て少しでも安く買おうと指し値（購入希望価格）を申し入れます。
そこで、弊社担当が買主に対し「そんなに低い価格では売ってもらえません。」というように、査定価格をベースにアドバイスを行ないます。
また売主に対しても「値段が高く、合意に到りません。」というように査定価格をベースにアドバイスを行い、その結果査定価格に近い水準で成約価格が決まることになります。
査定価格の算出
弊社では、豊富な売買事例や、（財）不動産近代化センター作成の価格査定マニュアル等を参照し、その物件にあった査定価格を算出します。物件の査定は無料です。査定根拠を確認し、ご納得のうえお申し込み下さい。
実際に売却活動をスタートする売出価格については、不動産会社の提案をもとに、売主様のご希望を反映させ設定します。